{"id":3309,"date":"2015-05-24T10:17:46","date_gmt":"2015-05-24T08:17:46","guid":{"rendered":"http:\/\/www.life-magazine.be\/fr\/?p=3309"},"modified":"2016-02-25T15:53:17","modified_gmt":"2016-02-25T14:53:17","slug":"refinancer-son-pret-hypothecaire-oui-mais","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fiftyandmemagazine.be\/fr\/droit-et-argent\/refinancer-son-pret-hypothecaire-oui-mais","title":{"rendered":"Refinancer son pr\u00eat hypoth\u00e9caire, oui mais\u2026"},"content":{"rendered":"Reading Time: <\/span> 4<\/span> minutes<\/span><\/span>

O<\/span>ui, mais quoi ? Primo, ce n\u2019est pas toujours int\u00e9ressant. Cela d\u00e9pend d\u2019une foule de choses. Secundo, il faut bien r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 ce qu\u2019on fait. Certains ont \u00e9t\u00e9 trop vite\u2026 Tertio, l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat est impr\u00e9visible. Personne dans ce domaine n\u2019est plus ou moins malin que les autres.<\/strong><\/p>\n

\"shutterstock_231642097\"<\/a><\/p>\n

\u00a0Par\u00a0Jean Blavier<\/strong><\/h6>\n

Combien de fois ne l\u2019a-t-on pas dit et \u00e9crit : le pr\u00eat hypoth\u00e9caire, c\u2019est comme la p\u00eache. Quand un ami vous dit qu\u2019il en est revenu avec une carpe grosse comme \u00e7a, tablez plut\u00f4t sur une perche de taille moyenne. Cela fait quasiment partie des discussions entre amis, autour de la Jupiler apr\u00e8s le boulot le vendredi soir : \u201cmoi, tu sais, j\u2019ai n\u00e9goci\u00e9 \u00e0 un taux super int\u00e9ressant\u2026\u201d Mmmouais. Quand ce n\u2019est pas : \u201cmoi, tu sais, j\u2019ai ren\u00e9goci\u00e9 \u00e0 un taux super int\u00e9ressant\u2026\u201d La carpe grosse comme \u00e7a n\u2019est qu\u2019une perche de taille moyenne.<\/p>\n

Surtout si on change de p\u00eacheur !<\/h2>\n

\"rachat-credit\"<\/a><\/h2>\n

Personne n\u2019est jamais dans la m\u00eame situation exacte que son voisin ou son beau-fr\u00e8re. D\u2019abord, entre amis, au sein d\u2019une famille, on ne se dit pas tout. Et, \u00e0 de rares exceptions pr\u00e8s, on ne se dit surtout pas l\u2019essentiel, c\u2019est-\u00e0-dire la situation exacte qui fait que l\u2019un a obtenu de son banquier, de sa compagnie d\u2019assurance ou de son courtier telles conditions (au pluriel, voir plus loin) et l\u2019autre telles autres conditions. Or, c\u2019est cette situation exacte (\u00e2ge, revenus, situation familiale, situation patrimoniale, \u00e9tat de sant\u00e9, \u00e9pargne pr\u00e9alable, capitaux apport\u00e9s par la famille, type de bien(s) donn\u00e9s(s) en garantie\u2026) qui fait toute la diff\u00e9rence.<\/p>\n

Cette situation exacte fait toute la diff\u00e9rence pour une n\u00e9gociation de taux comme pour une ren\u00e9gociation, \u00e0 cette diff\u00e9rence pr\u00e8s – une diff\u00e9rence essentielle : o\u00f9 en \u00eates-vous dans le remboursement de votre pr\u00eat ? Jacques et Christine (noms d\u2019emprunt, mais ils existent vraiment) ont emprunt\u00e9 \u00e0 taux variable annuel il y a plus de 15 ans. Ils ont donc largement profit\u00e9 de la baisse des taux m\u00eame si au d\u00e9but de leur pr\u00eat le loyer de l\u2019argent a plusieurs fois grimp\u00e9. Ils se sont accroch\u00e9s\u2026 et ils ont bien fait. A un moment, alors que les taux montaient, ils ont pens\u00e9 \u00e0 se prot\u00e9ger en ren\u00e9gociant leur pr\u00eat \u00e0 taux variable annuellement contre un pr\u00eat \u00e0 taux fixe. S\u2019ils l\u2019avaient fait, ils paieraient aujourd\u2019hui 500 euros de plus par mois.<\/p>\n

Ce n\u2019est pas tout. L\u2019autre semaine, Jacques et Christine passent chez leur banquier : \u201con est contents, on a fait une bonne op\u00e9ration, mais quand on voit le niveau actuel des taux variables, on est quand m\u00eame fort tent\u00e9s de ren\u00e9gocier\u201d. Encore une fois, ils ne l\u2019ont pas fait. Pour deux raisons.<\/p>\n

Pourquoi demander une ren\u00e9gociation quand on a emprunt\u00e9 \u00e0 taux variable ?<\/h2>\n

\"shutterstock_254695942\"<\/a><\/p>\n

Parce que le pr\u00eat \u00e0 taux variable annuellement de Jacques et Christine \u00e9volue \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019une fourchette dite \u201c-3\/+3\u201d. En d\u2019autres termes, leur pr\u00eat conclu il y a plus de 15\u00a0ans \u00e0 6 % ne peut descendre \u00e0 moins de 3\u00a0%. Or, actuellement le taux variable annuellement pour un bon client qui ne pr\u00e9sente qu\u2019un risque tr\u00e8s limit\u00e9 peut descendre \u00e0 moins de 2 %. Le jeu en vaut-il la chandelle ? A priori, oui, puisque comme l\u2019on dit commun\u00e9ment – mais c\u2019est au cas par cas que cela se v\u00e9rifie – il n\u2019est int\u00e9ressant de ren\u00e9gocier un pr\u00eat que si l\u2019on peut obtenir un taux inf\u00e9rieur de 100 points de base au moins, soit 1 %.<\/p>\n

Seulement voil\u00e0, Jacques et Christine sont tellement avanc\u00e9s dans leur tableau d\u2019amortissement – en mauvais fran\u00e7ais, \u201cils sont d\u00e9j\u00e0 tellement loin dans leur pr\u00eat\u201d – qu\u2019ils remboursent beaucoup de capital et peu d\u2019int\u00e9r\u00eats, si bien que la diff\u00e9rence n\u2019aura que peu d\u2019impact. En \u00e9change, ils doivent couvrir les frais qu\u2019une telle ren\u00e9gociation implique : payer des frais de dossier (de 150 \u00e0 350 euros, mais cela se n\u00e9gocie aussi) et trois mois d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le capital encore \u00e0 rembourser (la fameuse \u201cindemnit\u00e9 de remploi\u201d) s\u2019ils restent chez leur banquier actuel (s\u2019ils en avaient chang\u00e9, les frais auraient \u00e9t\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9s encore). Des frais qui d\u00e9passent l\u2019avantage qu\u2019ils peuvent tirer d\u2019une ren\u00e9gociation. Bref, ce n\u2019est pas int\u00e9ressant.<\/p>\n

En fait, c\u2019est de moins en moins int\u00e9ressant au fur et \u00e0 mesure que l\u2019on avance dans ses remboursements. O\u00f9 se situe la barre\u00a0? Encore une fois, cela se v\u00e9rifie au cas par cas, mais g\u00e9n\u00e9ralement on la situe aux alentours de 10 ans. Avant 10\u00a0ans, c\u2019est souvent (fort) int\u00e9ressant, comme on peut le voir dans l\u2019exemple repris sur Wikifin (1). Mais attention, l\u2019\u00e9quivalent plus jeune de Jacques et Christine, Tanguy et Laure, ont d\u00e9j\u00e0 ren\u00e9goci\u00e9 leur pr\u00eat il y a trois ans. Ils n\u2019auraient jamais imagin\u00e9 que les taux baisseraient encore comme ils l\u2019ont fait. Ils sont retourn\u00e9s chez leur banquier qui les a re\u00e7us courtoisement mais \u00e9conduits tout aussi courtoisement : une fois, \u00e7a va. Deux fois\u2026 Surtout si l\u2019on tient compte des frais. Il faut donc bien r\u00e9fl\u00e9chir AVANT pour \u00eatre s\u00fbr de son coup (longtemps) APRES.<\/p>\n

Ce n\u2019est pas pour d\u00e9courager les candidats \u00e0 la ren\u00e9gociation, mais il n\u2019y a pas que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat dans la vie, il y a aussi les autres (et multiples) conditions auxquelles se n\u00e9gocie un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un pr\u00eat logement ou du financement d\u2019un investissement. La crise financi\u00e8re de 2008 a chang\u00e9 beaucoup de choses (qui b\u00e9n\u00e9ficie encore aujourd\u2019hui d\u2019une quotit\u00e9 de plus de 100 % ?), le march\u00e9 immobilier s\u2019essouffle (m\u00eame s\u2019il ne chute pas, sauf dans le haut de gamme) et l\u2019inflation, ce m\u00e9canisme tant d\u00e9cri\u00e9 qui au fil des ann\u00e9es all\u00e9geait le poids des remboursements, n\u2019est plus ce qu\u2019elle \u00e9tait (on parle m\u00eame de d\u00e9sinflation, voire de d\u00e9flation). Quant \u00e0 l\u2019assurance de solde restant d\u00fb, ses primes ont une f\u00e2cheuse tendance \u00e0 augmenter avec l\u2019\u00e2ge quand on change d\u2019assureur. Le mot de la fin ? A vos calculettes.<\/p>\n

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