Het herfinancieren van een hypotheeklening kan interessant zijn, maar meestal is dit niet het geval. Er spelen immer heel wat factoren mee en bovendien moet je zeker zijn van je stuk… En niet te snel beslissen. Vergeet niet dat intrestvoeten zich niet laten voorspellen. Wat dat betreft, start iedereen op dezelfde basis.
DOOR JEAN BLAVIER
Het is al vaak gezegd en geschreven: een hypotheeklening is als… vissen. Wanneer een vriend u zegt dat hij een gigantische karper heeft bovengehaald, was dit wellicht een gemiddeld exemplaar. Het doet denken aan de gesprekken met de vrienden aan de toog na het werk op een vrijdagavond: “Ik heb een fantastische rentevoet of een geweldige herziening kunnen bedingen”. Hoed u voor al te veel optimisme. Doorgaans blijken die gigantische karpers achteraf gewone bliekjes en dit vooral wanneer het andere vissers zijn die hun verhaal doen…
Elk dossier is anders
Voor niemand van ons geldt een identiek dezelfde uitgangspositie als voor zijn buurman of schoonbroer. In de eerste plaats omdat er binnen een vriendenkring of in de schoot van de familie altijd wel belangrijke details zijn die niet worden doorverteld. En er vooral, op enkele uitzonderingen na, nauwelijks over de essentie wordt gesproken, dat wil zeggen de precieze omstandigheden waardoor men bij de bankier, verzekeringsagent of makelaar die welbepaalde voorwaarden (altijd in het meervoud, zie verder) heeft afgedwongen. Terwijl het precies die precieze omstandigheden zijn (leeftijd, inkomsten, gezinssituatie, vastgoed, gezondheid, spaargedrag, kapitaalinbreng van het gezin, soort eigendom(men) dat in waarborg wordt gegeven…) die het ganse verschil maken.
Het zijn de precieze omstandigheden die het verschil maken tijdens de onderhandelingen over een intrestvoet of een herziening ervan, met als belangrijkste gegeven deze vraag: hoe ver bent u gevorderd met het terugbetalen van uw lening? Jacques en Christine (fictieve namen, maar ze bestaan echt) leenden 15 jaar geleden tegen een jaarlijks herzienbare rentevoet. Zij profiteerden dus lekker mee van de verlaging van de rentevoeten, ook al zaten die bij de aanvang van hun lening een paar keer in een opwaartse lift. Maar ze beten door… en dat was achteraf gezien een goede beslissing. Nochtans overwogen ze ooit – toen de rentevoeten stegen – om zichzelf in te dekken door hun lening in te ruilen voor een model met een vaste rentevoet. Indien ze dit hadden gedaan, betaalden ze nu maandelijks zo’n 500 euro meer.
En er is meer. Vorige week nog liepen Jacques en Christine binnen bij hun bankier. “We zijn tevreden, we hebben destijds de juiste keuze gemaakt, maar als je ziet hoe laag de intresten nu staan, zijn we toch geneigd om deze lening opnieuw te onderhandelen”. Na het gesprek beslisten ze uiteindelijk toch om dit niet te doen. Om twee redenen.
Waarom een herziening aanvragen wanneer men tegen een variabele rentevoet heeft geleend?
Omdat de rentevoet van Jacques en Christine elk jaar wordt aangepast binnen de zogeheten prijsvork “-3/+3”. Met andere woorden: hun lening die ze meer dan 15 jaar geleden tegen 6 % afsloten, kan niet lager zakken dan 3 %. Terwijl de huidige variabele rentevoet voor een goede klant met beperkt risico tot onder de 2 % kan dalen.
Is het sop dan de kool waard?
A priori wel, want zoals vaak wordt gezegd – al dient elk geval afzonderlijk bekeken – wordt het pas interessant om een lening opnieuw te onderhandelen wanneer men een intrestvoet kan afdwingen die minimaal 100 basispunten lager ligt, zijnde 1 %.
Maar kijk: Jacques en Christine zijn al zover gevorderd in hun aflossingen dat zij veel kapitaal terugbetalen en weinig intresten, zodat een aanpassing nauwelijks impact heeft. En dit terwijl zij de kosten moeten dragen van een dergelijke herziening: behalve de dossierkosten (150 tot 350 euro, al kan ook daar over gepraat worden) dient er ook drie maanden rente betaald op het nog terug te betalen kapitaal (de fameuze “herbeleggingsvergoeding”) indien zij bij hun huidige bankier blijven (indien zij zouden veranderen, zouden de kosten nog hoger oplopen). De kosten overstijgen dus het voordeel dat zij uit een herziening kunnen halen. Kortom: niet interessant.
HET WORDT PAS INTERESSANT OM EEN LENING OPNIEUW TE ONDERHANDELEN WANNEER MEN EEN INTRESTVOET KAN AFDWINGEN DIE MINIMAAL 100 BASISPUNTEN LAGER LIGT, ZIJNDE 1 %.
Het is inderdaad een vaststelling: hoe verder men met zijn terugbetalingen gevorderd is, hoe minder interessant deze piste wordt. Waar de lat ligt? Nogmaals: elk geval is anders, maar over het algemeen ligt dit rond de 10 jaar. Vòòr 10 jaar is het vaak (erg) interessant, zoals we bijvoorbeeld kunnen aflezen in het voorbeeld dat we terugvinden op Wikifin (1). Maar opgelet: Tanguy en Laure, het jongere equivalent van Jacques en Christine, onderhandelden hun lening drie jaar geleden. Zij hadden nooit gedacht dat de rentevoeten zouden dalen zoals dit is gebeurd. Zij hebben hun bankier opgezocht die hen hoffelijk ontving, maar hen even hoffelijk weer afscheepte. Eén keer aanpassen, tot daar toe. Maar twee keer… Vooral indien men rekening houdt met de kosten. Je moet dus VOORAF goed nadenken om zeker te zijn van je zaak voor (lange tijd) LATER.
Niet dat we alle kandidaten voor een herziening willen bang maken, maar er is meer in het leven dan rentevoeten. Er zijn immers ook de (vele) andere voorwaarden die de hypothecaire lening vergezellen en dit zowel voor een vastgoedlening als voor het financieren van een investering. De financiële crisis van 2008 heeft veel veranderd (wie geniet er nu nog een dekking van meer dan 100 %?), de vastgoedmarkt kreunt (ook al stort hij niet elkaar, uitgezonderd het luxe-segment) en de inflatie, dat gehekelde mechanisme dat het gewicht van de terugbetaling jarenlang lichter maakte, is ook niet meer wat het geweest is (er is zelfs sprake van desinflatie, tot deflatie). Wat de verzekering van het verschuldigd saldo betreft: daar hebben de premies de onhebbelijke neiging om duurder te worden met de jaren wanneer men van verzekeraar verandert. Slotsom? Alleen uw rekenmachientje brengt uitsluitsel.
- wikifin.be/nl/tools/checklists-tips/lening heronderhandelen