Investir dans le durable

Première chose : à quoi correspond l’expression « durable », étant entendu que par définition un logement est fait pour durer ? En fait, le logement « durable », c’est un logement qui présente un certain nombre de caractéristiques qui le diffèrent des autres. La Palice n’eût pas dit mieux. Pour en savoir plus, tournons-nous vers inG qui a publié, à l’occasion de l’édition 2017 de Batibouw, une étude dans laquelle on peut lire que le concept de logement durable ne doit pas être pris au sens individuel – « ma » maison, « mon » appartement – mais au sens collectif. Pourquoi ? Parce qu’on ne peut l’isoler – sans jeu de mots – de son contexte. Le concept de logement « durable » repose sur trois piliers :

• l’efficacité énergétique
• le choix des matériaux et de la technologie
• l’aménagement du territoire

In the middle of no where

L’aménagement du territoire ? Eh oui ! À quoi sert- il de construire des logements très efficaces sur le plan énergétique s’ils sont situés in the middle of nowhere ? Leur efficacité – aussi louable soit-elle sur le plan individuel – serait sérieusement rabotée – sur le plan collectif – par le fait que chaque logement doit être desservi en voiture individuelle. En termes concrets, pourquoi construire des logements rejetant peu de co2 si leurs habitants sont obligés de tout faire en voiture ? C’est un point d’autant plus important qu’il est rarement souligné quand on parle de durabilité du logement. Le marché, pourtant, l’a très bien compris. or le marché, c’est vous et moi. Prenons un exemple et comparons le prix moyen des logements à Bruxelles et le prix moyen des logements dans la périphérie (c’est-à-dire les deux brabant).

Financer la différence (Bruxelles étant plus chère) correspond plus ou moins, sur une base mensuelle, au « full leasing » d’une voiture moyenne, c’est-à- dire entre 500 et 750 euros par mois. Ce qui prouve que pour l’investisseur immobilier – en ce compris celui qui investit dans son propre logement -, la ville bénéficie d’une prime (a) parce qu’elle permet notamment d’économiser le budget mensuel d’une voiture alors que la périphérie, elle, souffre d’une décote (b) due au fait que ceux qui y investissent ou y habitent doivent financer un second véhicule. a = b, cqfd.

Attention ! À terme, un écart pourrait se creuser entre a (dont la prime devrait augmenter) et b (dont la décote pourrait s’accentuer), sauf si la question de la mobilité est abordée de front et que par exemple la périphérie bruxelloise est bien connectée au bassin d’emplois qu’est la capitale (par le rer, mais il ressemble de plus en plus à Godot, vous savez, celui qu’on attend…). On constate déjà que pour certains biens particulièrement éloignés des nœuds de communication, les amateurs se font de plus en plus rares. C’est une donnée dont l’acquéreur (ou l’investisseur) doit tenir compte. en d’autres termes, sur le plan de la durabilité, un logement situé près des nœuds de communication dégagera plus facilement une plus-value à long terme. et inversement.

Vision objective

Quittons le domaine collectif pour nous intéresser aux deux autres piliers du concept de durabilité. Le premier est l’efficacité énergétique. C’est le pilier le plus évident, celui qui vient le premier à l’esprit quand on parle de durabilité. Attention toutefois : certains propriétaires ont une conception personnelle de ce que peut être un logement efficace sur le plan énergétique. Ils vont tôt ou tard buter sur la réalité, c’est-à-dire la vision objective de ce qu’est l’efficacité énergétique. La Belgique étant ce qu’elle est, ce sont les trois régions du pays qui disposent des leviers pour inciter les propriétaires (et les occupants) de logement(s) à réduire autant que possible la consommation énergétique de leur(s) bien(s). C’est le devoir de chacun :

Première étape, consulter sur internet les conditions en vigueur dans la région où on habite – ou celle où est situé le bien dont on parle ;

Deuxième étape, se plier aux exigences et au résultat du fameux certificat peb (pour « performance énergétique des bâtiments »). C’est ce certificat et lui seul qui va permettre de dire si un logement est e cace sur le plan énergétique et dans quelle mesure.

Dans quelle mesure ? Oui, parce que le mot « durable » n’a pas d’équivalent énergétique unique. tout est une question de classement. Il y a des logements « basse énergie », des logements « passifs », des logements « zéro énergie » et bien d’autres encore qui se présentent sur une échelle allant du plus durable au moins efficace.

Comment les choses se présentent-elles ?

• Comme son nom l’indique, un logement « zéro énergie » ne consomme aucune énergie. Pas de fuel, pas de gaz. Ou alors il présente un bilan énergétique positif, c’est-à-dire qu’il consomme par exemple du gaz mais qu’il est équipé d’une éolienne, de panneaux solaires ou des deux qui lui permettent de produire au moins autant d’énergie qu’il consomme de gaz. Ce type de logement béneficie du label a++.
• Le logement passif, lui, consomme de l’énergie, mais pas plus de 15 kilowatts/heure par mètre carré et par an. Il bénéficie d’un label a+.
• Le logement « basse énergie » consomme entre 45 et 85 kilowatts/heure par mètre carré et par an. Il bénéficie du label a.