Immobiler : Acheter pour investir et pas pour habiter

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Acheter pour investir et pas pour habiter. Que les choses soient bien claires, la différence est fondamentale. Quand on achète pour habiter, le coeur joue un rôle essentiel, un peu comme sur le marché de l’art. Mais lorsqu’on achète pour investir, c’est la raison qui doit commander.

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De bons loyers

Il doit y avoir un rendement, donc un locataire – ou plusieurs. Autrement dit, il faut investir dans un ou plusieurs biens pour lesquels la probabilité la plus forte est qu’ils soient loués de manière régulière à des occupants qui respectent leurs engagements, c’est-à-dire payer leur loyer et occuper le bien en bon père de famille. Pour cela, il faut mettre toutes les chances de son côté.

Primo, faire appel à des professionnels. Les agents immobiliers se sont fortement professionnalisés ces dernières années.

Secundo, ciblez les quartiers où vivent des gens qui ont un pouvoir d’achat.

Acheter le moins cher

Acheter moins cher

Quand on n’a pas de pétrole, il faut avoir des idées. Essayez d’acheter en bordure des meilleurs quartiers. Par exemple sur le flanc est de Schaerbeek près de Woluwé ou du quartier Léopold, ou sur le haut de Saint-Gilles près d’Ixelles, bref près des communes les plus chères. Ce genre de situation se retrouve dans toutes les villes – ou presque.

Tertio, comme les loyers que vous allez toucher constituent le rendement de votre investissement et que ces loyers sont taxés, autant partir de la base la plus intéressante. Comme pour les actions, achetez le moins cher possible.

Les circonstances actuelles sont à peu près idéales :

  • les prix remontent (il faut éviter d’acheter en haute conjoncture, au mieux la valeur de votre bien va stagner) ;
  • les taux hypothécaires sont bas, si bien que vous devez vous poser la question de l’effet de levier ;
  • il y a beaucoup à vendre et pas encore trop d’acheteurs, ce qui permet de faire jouer la concurrence.

Près de chez vous

Seule ombre au tableau, les loyers ont tendance à se tasser ces derniers mois et vu la faiblesse de l’inflation depuis le début de la crise financière leur indexation a été très modeste. Parce qu’il y a aussi cet aspect essentiel des choses, très spécifique à la Belgique : les loyers, donc votre rendement, sont indexés annuellement.

Quarto, soyez pragmatique : achetez près de chez vous. Votre bien en sera d’autant plus facile à contrôler (Attention : pénétrer chez votre locataire contre son gré est une violation de domicile !)

La brique papier

Investissmeent immobilierSi vous n’avez pas les moyens d’acheter un ou plusieurs biens, et compte tenu du contexte fiscal – l’immobilier est et reste dans le collimateur du fisc -, vous pouvez vous tourner vers ce qu’on appelle la “brique papier”, c’est-à-dire la sicafi. Votre rendement est également issu des loyers que touche la sicafi, mais ils vous sont payés sous la forme d’un revenu mobilier, c’est-à-dire après précompte de 25%. Aucun souci : tout est géré par la sicafi, même votre précompte. Et, avantage considérable, vous pouvez diversifier vos placements : logement, bureaux, surfaces commerciales ou industrielles, ce qui est impossible quand on achète en “dur”.



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