Y a-t-il plus agréable que de faire travailler les autres pour soi ? En immobilier, c’est parfaitement possible. Et à la portée de tous !
Le secret de la réussite ?
C’est d’abord de bien acheter et de bien financer votre achat. L’immobilier est un placement éminemment démocratique ; pour peu que l’on accepte de se faire les dents sur un petit bien et d’en tirer le bon enseignement avant de se lancer dans une deuxième opération. Vous ne nous croyez pas? Lisez “Fortune de briques” de Michel de Kemmeter (Editions Racine), vous verrez comment on peut se construire – le mot est bien choisi – un patrimoine immobilier, au départ de peu de choses: un peu de capital, un peu de bon sens, un peu d’audace.
Bien acheter
Bien acheter est essentiel. Prenons un exemple. Un appartement (2 chambres, 2ème étage dans un petit immeuble sans ascenseur, construction 1965, mais situé dans un quartier prisé) est proposé à la vente pour 180.000 EUR hors frais (comptez 15% incluant les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et les inévitables frais administratifs), ce qui porte son prix réel à 207.000 EUR, plus le rafraîchissement des lieux que l’on peut évaluer à 6.000 EUR. Coût total: 213.000 EUR.
Loyer actuel, 600 EUR par mois. Faites le calcul, le rendement brut est de 3,40%. C’est trop peu. Le candidat acheteur doit donc impérativement faire baisser le prix proposé. De combien? 25% au moins, ce qui ramène le prix d’achat à 135.000 EUR et la facture totale à 161.500 EUR environ. Réaliste? Oui pour un 2ème étage sans ascenseur et à rafraîchir. En dépensant 3.500 EUR de plus pour le rafraîchissement, il y a moyen de faire passer le loyer à 850 EUR. Dans ces conditions, le rendement brut passe à 6,1%, ce qui est déjà beaucoup plus intéressant. Est-ce réaliste? Oui, mais il faut négocier. Quitte à confier l’opération à un agent immobilier.
Bien financer
Bien financer est tout aussi…capital. Si le prix d’achat a été bien négocié, l’expert de la banque peut estimer le bien à 120.000 EUR, ce qui correspond à une quotité de 90% (par rapport au prix d’achat de 135.000 EUR). Faites le calcul: moyennant une mise de fond de 45.000 EUR et un prêt hypothécaire de 120.000EUR sur 20 ans qui revient à 575 EUR par mois, vous investissez dans un bien qui vous rapporte 850 EUR par mois. C’est cela, faire jouer l’effet de levier.
Vous n’arrivez pas à faire baisser le prix de 25%, vous n’avez pas les 45.000 EUR ou vous préférez les affecter à autre chose?
Ce n’est pas un problème insurmontable. Recommencez le calcul avec un prix plus élevé ou avec une mise de fonds moins importante, ce qui vous donnera une quotité empruntée plus élevée et un taux plus élevé aussi. Ce qui compte surtout, c’est que vos charges hypothécaires ne dépassent pas (trop) les loyers que vous pouvez raisonnablement toucher, de manière à ne pas être (trop) pris au dépourvu en cas de vide locatif.
La résidence secondaire : un autre moyen de faire fonctionner l’effet de levier.
Vous pouvez aussi recourir à la même technique pour financer une résidence secondaire. Avec cette différence qu’il est impossible, sauf cas exceptionnel, de mettre une résidence secondaire en location toute l’année: vous n’en profiteriez pas. Comment faire? Prévoyez un budget, par exemple 50.000 EUR. Ce budget, vous l’investissez dans un appartement à la mer, en Belgique ou en France, d’une valeur de 200.000 EUR et vous financez le reste par crédit hypothécaire. Vous mettez votre résidence secondaire en location pendant une partie de l’année, par exemple, sur la côte belge, Pâques, juin, juillet, août et septembre, les mois les plus courus et ceux pour lesquels les candidats locataires sont prêts à mettre le prix. Avec ces loyers, vous financez tout ou partie de votre crédit hypothécaire et vous profitez de votre appartement à la mer tous les week-ends et autres ponts de l’année. Même à l’étranger. La plupart des grandes banques actives dans notre pays ont des relais à l’étranger.