L’achat et la possession d’une résidence de vacances à l’étranger ont des implications juridiques et fiscales. La transmission de la maison secondaire à ses héritiers en a aussi.
Par Valérie-Anne De Brauwere (Solvay Brussels School of economics and management)
Vous avez un mas dans le sud de la France ou un appartement en Italie. Vos enfants y sont attachés et vous souhaitez dès lors qu’ils puissent continuer à en profiter, éventuellement sur plusieurs générations, sans qu’ils ne doivent payer de droits de succession exorbitants. Que devez-vous faire ?
Nous verrons ci-après les règles fiscales qui régissent la transmission d’une seconde résidence à l’étranger, et comment limiter les droits de succession. En fonction du choix que vous faites de votre vivant en organisant – ou non – votre patrimoine, les implications fiscales seront différentes.
Transmission de l’immeuble dans la succession
De prime abord, on pourrait penser que les personnes qui héritent d’un bien immobilier à l’étranger se verront confrontées uniquement à une – éventuelle – imposition dans le pays où l’immeuble est situé. Si ce pays ne perçoit pas de droits de succession (par exemple la majorité des cantons suisses pour les transmissions entre parents et enfants), la famille croit souvent qu’aucun droit de succession ne sera dû.
Tel n’est pas le cas. La Belgique, pays de résidence du défunt, est habilitée à percevoir des droits de succession sur les avoirs mondiaux de ses résidents. Certes, la double imposition est évitée car le droit belge prévoit que l’héritier bénéficie d’un crédit d’impôt à concurrence des droits de succession payés à l’étranger. Mais s’il n’y a pas de droits de succession à payer à l’étranger, cela bénéficie au Trésor belge (qui n’a pas de droits de succession étrangers à imputer)… mais non aux héritiers.
Avec la France (et la Suède), la Belgique a signé une convention préventive de double imposition en matière de droits de succession qui prévoit que le bien immeuble sera imposable uniquement dans l’Etat où il est situé.
Par exemple, vous avez acquis une maison en Charente ayant une valeur de 500.000 €. Vous avez deux enfants et des avoirs bancaires en Belgique pour 1.000.000 €. Si elle leur est transmise par suite de votre décès, ils devront payer des droits de succession en France (les droits montent jusque 45 %, mais un abattement de 100.000 € est prévu sur la part de succession reçue par chacun de vos enfants). La Belgique ne pourra pas imposer cette maison aux droits de succession.
Par conséquent, quel que soit le pays dans lequel se trouve votre seconde résidence, il n’y aura certes pas de double imposition mais des droits de succession devront néanmoins être payés.
Planification patrimoniale
Afin d’éviter à vos héritiers de payer des droits de succession importants, vous pouvez leur transmettre votre seconde résidence de votre vivant.
Reprenons l’exemple de la maison en Charente, d’une valeur de 500.000 €. Si vous leur donnez, de votre vivant, la nue-propriété de cette maison, aucun droit de donation ne devra être payé, car la France prévoit une exonération de droits de donation à concurrence de 100.000 € par parent et par enfant, et ne tient compte que de la valeur de la nue-propriété.
Il en est de même pour un chalet en Suisse, car la quasi-intégralité des cantons suisses ne connaissent pas de droits de donation en ligne directe.
Aucun droit de donation ne sera, par ailleurs, dû en Belgique car la donation porte sur un immeuble sis en dehors de la Belgique.
Cette transmission de votre vivant pourra également vous permettre de vous assurer de la gestion optimale de cette seconde résidence sur du long terme. Ainsi, la mise en place d’une SCI (société civile immobilière) en France permet de déterminer qui gère la maison, qui décide des travaux à effectuer, etc. De même, les parties peuvent signer en Suisse un pacte pour éviter qu’un des enfants ne demande la mise en vente de la seconde résidence sans l’accord des autres enfants.
Que retenir ?
Si vos enfants apprécient votre seconde résidence et que vous souhaitez qu’eux-mêmes et peut-être vos petits-enfants puissent en profiter, vous avez intérêt à envisager une planification patrimoniale en leur faveur.
Idéalement, la planification peut être envisagée avant même l’acquisition, car il est souvent préférable que la nue-propriété soit directement acquise par les enfants.
Ainsi, ils pourront en profiter sans penser à devoir la vendre pour payer les droits de succession.