U HEBT TIJDENS UW VAKANTIE UW BLIK LATEN VALLEN OP EEN IDYLLISCH VAKANTIEPLEKJE, ZOALS EEN VILLA IN DE PROVENCE, EEN APPARTEMENT IN SPANJE OF EEN CHALET IN ZWITSERLAND. DE VERLAAGDE PRIJS, DE LAGE FINANCIERINGSINTRESTEN, HET VOORDELIGE KLIMAAT: HET ZIJN STUK VOOR STUK REDENEN DIE U KUNNEN OVERHALEN TOT DE AANKOOP VAN EEN TWEEDE WONING IN HET BUITENLAND. HIERBIJ DIENT U EVENWEL OOK REKENING TE HOUDEN MET DE FISCALE ASPECTEN DIE HIERAAN GEKOPPELD ZIJN, WAT SOMS WEL EENS VERGETEN WORDT…

Door Valérie-Anne de Brauwere

De aankoop van uw tweede woning is onderhevig aan registratierechten (ook wel overdrachtsbelasting genoemd). Hiervan kunnen de tarieven wisselen van land tot land en soms ook van plaats, zoals tussen de kantons (Zwitserland) of provincies (Spanje). Maar weinig landen zijn even duur als België voor wat betreft de registratierechten. Zo bedragen die om en bij de 5,09 % in Frankrijk (tegen 10 % in Vlaanderen en 12,5 % in Brussel en Wallonië). In Italië betaalt u 10 % en in Spanje wisselt het tarief van 6 tot 10 %.

Indien het een nieuwbouw betreft wordt de aankoop van uw tweede woning onderworpen aan BTW. In deze landen kunnen de notarishonoraria, de kosten en de diverse taksen evenwel hoger oplopen dan in België.

KRUISSNELHEID

Informeer u met betrekking tot de belastingen die u lokaal voor uw tweede woning dient te betalen: onroerende voorheffing, woontaks, tweede verblijfstaks, belasting op huisvuil, enz. De overheden hebben vaak een rijke verbeelding om tweede woningen te belasten. Verreken deze kosten dus in uw jaarbudget.

Belangrijk: het betalen van belastingen in het land van uw tweede woning impliceert niet dat u in België vrijgesteld bent van de aangifteverplichting. Zo dient u in uw jaarlijkse belastingbrief de huurinkomsten op te geven. Zelfs al wordt uw tweede woning niet verhuurd: dient u toch de “bruto huurwaarde” op te geven. De huurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u, in geval van verhuring gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen krijgen. De fiscale diensten verklaren zich doorgaans akkoord dat u als basis de huurwaarde in Frankrijk neemt waarvan u de woontaks en de onroerende voorheffing aftrekt.

Deze huuropbrengsten of huurwaarden zijn in België niet belastbaar, maar worden wel verrekend in de berekening van de aanslagvoet. Dit heeft als gevolg dat uw beroepsinkomsten of uw Belgisch pensioen mogelijk in een hogere belastingschijf zullen vallen.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft onlangs dit regime van Belgische belastingheffing op de inkomsten van buitenlands onroerend goed veroordeeld. Voor wat niet verhuurde woningen betreft, voorziet het Belgisch recht immers verschillende regels om het belastbaar inkomen vast te leggen al naargelang de woning zich in België of in het buitenland bevindt. In het eerste geval wordt dit inkomen bepaald op basis van het kadastraal inkomen terwijl dit in het tweede geval gelijk is aan de “huurwaarde” van het onroerend goed, die doorgaans hoger ligt dan het kadastraal inkomen. Deze regels zorgen er doorgaans voor dat een Belgische ingezetene zijn buitenlands vastgoed dat niet verhuurd wordt hoger belast ziet dan hetzelfde vastgoed in België. België zal de wetgeving op dit punt dus moeten aanpassen.

VERKOPEN?

Vandaag bent u wellicht van plan om deze tweede woning nog lang te behouden. Maar misschien verandert u op zekere dag van mening, mogelijk omdat u uw oog op een andere tweede woning hebt laten vallen, elders, minder ver, op een zonnigere bestemming…

In België zijn de meerwaarden die op vastgoed gerealiseerd worden in regel niet belastbaar. Maar de meeste landen voorzien wel een meerwaardebelasting op vastgoed. Zo legt Frankrijk een belasting van 19 % op voor meerwaarden op vastgoed met een “afschrijving” op 30 jaar. Met andere woorden: u moet uw tweede woning 30 jaar lang in bezit hebben gehad om geen belasting te moeten betalen op de meerwaarde. In Italië zijn de meerwaarden op vastgoed belastbaar indien het goed binnen de vijf jaar na de aankoop wordt verkocht. De meerwaarde wordt dan als een divers inkomen belast. In Spanje wordt de meerwaarde doorgaans belast tegen 21 %. In sommige gevallen kan het bedrag van de meerwaarden worden verminderd met de kostprijs van de uitgevoerde werken. Hou dus al uw facturen goed bij!

Conclusie: aarzel niet om te investeren in de parel die u tijdens de zomer hebt ontdekt, van de zuidelijke zon te profiteren en een meerwaarde na te streven bij de verkoop van uw tweede woning… Maar doe dit altijd met het nodige overleg en hou op voorhand rekening met de spelregels van de fiscus.