Duurzaam bouwen voor een meerwaarde op de lange termijn

Duurzaam wonen, is gezond wonen, efficiënt op energievlak en met een goede ligging op het vlak van mobiliteit. Maar kan dit alles wel samen? Dat is de grote vraag…

Door Jean Blavier

Eerst en vooral hebben we een omschrijving nodig van ‘duurzaam’, niet in het minst omdat een woning per definitie bedoeld is om te blijven ‘duren’. Welnu: duurzame huisvesting gaat over woningen die door een aantal karakteristieken verschillen van de rest. Dit is zo klaar als pompwater. Om hier meer over te weten, verdiepten we ons in een studie die ING vrijgaf ter gelegenheid van Batibouw 2017. Een studie waarin te lezen staat dat het concept van duurzame huisvesting niet als een individueel gegeven dient geïnterpreteerd – ‘mijn’ huis, ‘mijn’ appartement – maar in de collectieve zin. Waarom? Omdat men het niet los kan zien van zijn algemene context die rust op drie pijlers:

• Energie-efficiëntie;
• Materiaalkeuze & technologie;
• Inrichting van het territorium

IN THE MIDDLE OF NOWHERE

De inrichting van het territorium? Wel ja! Het heeft immers geen zin om ultra-energiezuinige woningen te bouwen wanneer die in the middle of nowhere zijn gelegen! Hun efficiëntie – hoe hoog die ook moge zijn op individueel vlak – wordt op collectief vlak zwaar ingeperkt omdat elke woning een auto nodig heeft. Concreet: waarom CO2-vriendelijke woningen bouwen indien zij hun bewoners verplichten om al hun verplaatsingen met de auto te doen? Dit punt is des te belangrijker omdat het vaak vergeten wordt wanneer het onderwerp duurzaam wonen ter sprake wordt gebracht.

Nochtans heeft de markt dit goed en wel begrepen. Maar de markt: dat bent u en ik. Laten we er een voorbeeld bij halen en de gemiddelde woningprijs vergelijken in Brussel en de rand (lees Vlaams- en Waals-Brabant). Op maandbasis komt het verschil – Brussel is duurder – min of meer overeen met de ‘full leasing’ van een gemiddelde auto, zijnde zo’n 500 tot 750 euro. Dit bewijst dat voor de vastgoedinvesteerder – en dit geldt ook voor al wie in een eigen woning investeert – de stad een voordeel (A) geniet omdat zij het maandbudget van een auto helpt uit te sparen, terwijl de stadsrand goedkoper is (B) omdat zij die er investeren of wonen een tweede auto moeten financieren. A = B, qed.

Let op. Op termijn zou er een kloof kunnen groeien tussen A (kan stijgen) en B (kan dalen), behalve indien het mobiliteitsprobleem ernstig wordt aangepakt en de Brusselse stadsrand bijvoorbeeld beter bereikbaar wordt gemaakt voor al wie er werkt (bijvoorbeeld dankzij de buurtspoorwegen, maar zoals bekend is het al jaren wachten op Godot…). Er wordt nu evenwel al vastgesteld dat de belangstelling daalt voor woningen die extreem ver verwijderd liggen van de belangrijkste wegenknooppunten. Dit is een gegeven waarmee de koper (of investeerder) rekening moet houden. Met andere woorden: op het gebied van duurzaamheid zal een woning dicht bij de wegenknooppunten makkelijker een lange-termijnmeerwaarde genereren. En omgekeerd.

OBJECTIEF BEKEKEN

We zetten het collectief aspect even terzijde om stil te staan bij de twee andere pijlers van duurzame huisvesting. De eerste is de energie-efficiëntie. Dit is de meest voor de hand liggend pijler; de eerste waaraan men denkt bij het woord duurzaamheid. Toch dient ook hier opgelet, want sommige eigenaars vullen dit begrip graag op een eigen en persoonlijke manier in. Zij krijgen vroeg of laat te maken met de realiteit, dat wil zeggen: de objectieve benadering van energie-efficiëntie.

Omdat België is wat het is, zijn het de drie gemeenschappen van het land die over de hefbomen beschikken om de eigenaars (en de bewoners) van woningen aan te zetten om het energieverbruik van hun eigendom(men) zo goed mogelijk aan banden te leggen. Vandaar dat het de plicht is van iedereen om:

• Op het internet na te gaan welke voorschriften van toepassing zijn in de regio waar men woont – of waar het bewuste vastgoed gelegen is
• Zich aan te passen aan de eisen en de cijfers van het bekende EPB-certificaat (Energieprestatie van Gebouwen). Enkel dit certificaat kan aangeven of een woning efficiënt is op energievlak en in welke mate.

In welke mate? Ja, want het woord ‘duurzaam’ staat niet voor één enkel energieniveau. Alles is een zaak van rangschikken. Er bestaan energiezuinige, passieve en zero-energy woningen, en nog heel wat andere woningen die worden gecatalogeerd op een schaal van meest duurzaam naar minst efficiënt.

HOE ZIT DIT PRECIES IN ELKAAR?

• Zoals de naam dit aangeeft, verbruikt een zero-energy woning geen energie. Geen brandstof, geen gas. Of de woning heeft een positieve energiebalans, bijvoorbeeld omdat zij bijvoorbeeld gas verbruikt, maar is uitgerust met een windmolen, zonnepanelen – of beide – waardoor zij minimaal evenveel energie opwekt als zij gas verbruikt. Dit soort woning krijgt het label A++
• Passieve woningen verbruiken energie, maar niet meer dan 15 kilowatt/uur per vierkante meter en per jaar. Zij krijgen het label A+
• Lage-energiewoningen verbruiken tussen 45 en 85 kilowatt/uur per vierkante meter en per jaar. Zij krijgen het energielabel A

CHARMEVILLA

En waar situeert u uw woning in dat lijstje? Wellicht niet in een van die drie categorieën, om de goede reden dat de meeste woningen in ons land het energielabel B dragen, wat wil zeggen dat zij per vierkante meter en per jaar tussen 85 en 170 kilowatt/uur verbruiken. Gezien de gemiddelde leeftijd van het woningpark in België is er weinig reden om te veronderstellen dat andere woningen beter doen – behalve natuurlijk na een ingrijpende renovatie.

Ingewikkeld, zegt u? Toch niet. De energielabels A, B, C enz. zijn makkelijk te herkennen aan hun kleur: blauw voor A++, groen voor A+, daarna kaki, daarna geel, en vervolgens almaar roder tot het maximum van alle categorieën is bereikt, zijnde G: meer dan 500 kilowatt/uur per vierkante meter en per jaar. U krijgt hier een beter zicht op door te kijken naar vastgoedwebsites die – in principe – de energie-efficiëntie van de aangeboden woningen met deze labels moeten illustreren.

Deze info is van strategisch belang voor al wie een vastgoedaankoop overweegt. U MOET hier absoluut aandacht aan besteden! Voorbeeld: in Ukkel staat in de bekende Prins van Oranje-wijk een viergevelwoning te koop. Op de Immowebsite moet je wat verder gaan klikken (via de link ‘Meer info’…) om te weten dat deze charmevilla uit 1961 één groot minpunt heeft, namelijk een rood EPB-energiecertificaat, categorie G. Kopen? Ja, indien men verliefd wordt op de bewuste villa (of de omgeving) en bereid is om zwaar te investeren in een energierenovatie. Zoniet riskeert u een peperdure rekening op de lange termijn.

GEZONDHEID!

De derde pijler van het concept duurzaam wonen betreft de materialen en de technologie die in het pand werden toegepast. Dit is een van de aspecten waarover momenteel het minst wordt gepraat. Het is nochtans waarschijnlijk dat nieuwbouw of (diepgaand) gerenoveerde woningen met gezondheidsvriendelijke materialen en technologieën op de lange termijn in waarde zullen stijgen, terwijl de andere… Denk nu niet dat u in een huis met een isolatie van strobalen moet gaan leven of de balken van uw zolder moet inpregneren met een olie met bio-label. Als u wil weten wat gezond wonen echt inhoudt en kennis wil maken met professionals die u met raad en daad kunnen bijstaan, dan vindt u daar alles over op de website van duurzaam bouwen ecobuild.brussels. Klik op ‘Ik ben een particulier’ en ontdek de ene suggestie na de andere.

ONZE WONINGEN ZIJN TE OUD

De geruchtenmolen wil dat het Belgisch woningpark zich vrij eenvoudig laat opdelen in vier gelijke delen: 25% van de woningen dateren van voor de Eerste Wereldoorlog, 25% van voor de Tweede Wereldoorlog en 25% uit de gloriejaren van de welvaartsstaat (1945-1975), zodat maar 25% min of meer recent zijn. Klopt dit? Ja en neen. Volgens ING ‘heeft België een woningpark dat relatief oud is in vergelijking met andere Europese landen’. Maar dat is het ergste niet. Nog steeds volgens ING ‘is de gevorderde leeftijd van het vastgoedpark een grote uitdaging in de strijd tegen de uitstoot van broeikasgassen’. In ons land zijn de woningen goed voor zo’n 15% van de CO2-uitstoot. In de andere landen van de Europese Unie is dit gemiddeld 10%. Kortom: de renovatie van het Belgisch vastgoedpark is een prioriteit indien ons land zijn milieuverplichtingen wil nakomen. Indien het dit niet via een algemeen beleid aanpakt, zal het moeten leven met een residentiële markt met twee versnellingen: de zeldzame en dure aangepaste woningen en de… rest. Aan welke kant plaatst u uw woning?