EEN MOOI APPARTEMENT KOPEN, AL DAN NIET MET DIENSTVERLENING, OM ER VANDAAG OF MORGEN TE GAAN WONEN: HET WORDT ALMAAR COURANTER. AAN PROJECTEN IS ER DAN OOK GEEN GEBREK. MAAR IS HET OOK EEN GOED IDEE? DE MENINGEN LOPEN UITEEN.
Door Solange Berger
Eén vaststelling dringt zich op voor de vastgoedmarkt en zij geldt voor het ganse land. De vraag naar villa’s – vooral dan de grootste exemplaren met veel grond eromheen en de energievretende exemplaren uit de jaren 70 – vertoont een dalende lijn.
De Belg opteert vandaag voor een terugkeer naar de stad of naar het centrum van kleine steden, waar de handelszaken en het openbaar vervoer in de buurt liggen, en voor woningen die makkelijker zijn in het onderhoud. Maar hij wenst wel kwaliteit, om niet te zeggen luxe. En dit geldt zeker voor een groeiend segment van de bevolking: de senioren, die tegelijk ook steeds dynamischer worden.
Leuk Voorbeeld: Le Cénacle
Dit project vond een locatie in het hart van een beveiligd privépark van 2,5 ha. Het ligt op minder dan 300 m van het centrum van Terhulpen en richt zich tot ‘actieve senioren die thuis van een hotelinfrastructuur willen genieten’, zeggen de promotors. Receptie, restaurant, polyvalente zaal, gym en multimediaruimte, studio voor genodigden, schoonmaakdienst voor appartementen, externe medische dienst… het lijstje is lang. ‘Er wordt ook een shuttle voorzien om zich tegen kostprijs naar het centrum van Terhulpen te begeven’, aldus Christophe Hendrix van Immobilière Hendrix dat zich bezighoudt met de commercialisering van Cénacle. ‘Het beheer wordt verzekerd door een vzw van mede-eigenaars, wat helpt om de kosten te drukken.’
Dit project, waarvan 50% al is gebouwd, heeft 90 appartementen van 54 tot 100 m2, met 1 of 2 slaapkamers. Verkoopprijs? Van 230.000 tot 671.000 euro, exclusief BTW. ‘Een aantal eigenaars trokken twee appartementen in elkaar om over meer woonruimte te beschikken. Eén van hen heeft er zelfs drie in elkaar laten overlopen!’, verduidelijkt Christophe Hendrix die het typeprofiel van de klant als volgt omschrijft: ’70 jaar oud en nog erg actief (sporten, reizen, uitgaan), maar geen zin meer in het onderhoud van de tuin. Omdat de kinderen het huis uit zijn, heeft hij ook weinig zin om voor één of twee personen te koken. Hij wil zijn sociale contacten graag uitbreiden zonder daar al te veel energie in te steken. Hij ontmoet graag kwaliteitsmensen als hij zijn appartement verlaat. Meer dan 40% van het vastgoed wordt trouwens verkocht door mond-aan-mond reclame.’
In dit soort vastgoedprojecten zijn de woningen personaliseerbaar. ‘De kopers konden hun eigen keuken, badkamer, vloerbekleding… kiezen. Zij konden ook hun kamerindeling aanpassen. De meesten maakten daar gebruik van om een kantoortje, een dressing te creëren… Het is belangrijk om zo goed mogelijk op hun verlangens in te spelen, want zij gaan er van uit dat zij deze woning tot het einde van hun leven zullen betrekken’, aldus Christophe Hendrix, die evenwel aanstipt dat ‘sommige eigenaars’ beslisten om hun woning niet meteen te betrekken, maar te verhuren. Maar ze zijn verzekerd dat ze een woning hebben die hen bevalt en dat zij er op een bepaalde dag naartoe kunnen. Dat is een hele opluchting.’
Kies je eigen afwerking
Ook bij het project Zilt Residences in De Panne, dat door promotor Real Houses in de markt wordt gezet, kunnen de eigenaars hun eigen afwerking kiezen. ‘Tot dusver is de ruwbouw klaar tot aan de chape. Het is nu aan de klant om de verdere voltooiing te kiezen’, zegt Cindy Van Loock die aanstipt: ‘Wij bieden een heel luxueuze afwerking aan, zoals echt parket in de living.’ Luxe, stijl, karakter en integratie: ziedaar het menu voor deze beide wooneenheden (72 appartementen vanaf 415.000 euro) die door architect Marc Corbiau in een unieke site werden uitgetekend. ‘Wij bevinden ons in het midden van de duinen met een directe toegang tot het strand. Alle appartementen, die ruim zijn en over een grote lichtinval beschikken, hebben zeezicht. De kamers aan de achterkant geven uit op de duinen. Dit alles zonder overburen.’
Luxekaart
Bij Les Azalées in Evere (Brussel) wordt eveneens de luxekaart getrokken. Dit nieuwe verzorgings- en rusthuis is ondergebracht in een prestigieus gebouw. ‘Bedoeling is dat onze gepensioneerden niet het gevoel hebben om in een rusthuis te vertoeven, maar veeleer op hotel, alsof ze met vakantie zijn’, stellen de verantwoordelijken van het project, die ‘de gepensioneerden willen aanmoedigen om zo lang als mogelijk actief te zijn’. Zo zijn ook een fitnesszaal, een thermaal centrum met zwembad en een restaurant voorzien, met een chef die reeds werkzaam was in een sterrenzaak.
In het hart van Waterloo kiest Bella Vita voor een aanpak over de generaties heen. De site ligt in een park van 15 ha en telt 87 huizen en 182 appartementen. ‘Sommige eigenaars trokken twee appartementen in elkaar om over meer luxe te beschikken. We noteerden een grote vraag naar dit type vastgoed, ook al stond dit niet in het basisconcept. Sommige binneninrichtingen zijn gewoonweg magnifiek’, noteert Gaël Cruysmans, beheerder bij JCX, de promotor van het project. ‘De mensen willen dat alles mooi is. Zij zijn gevoelig voor de architectuur, de omgeving…’ De site verenigt een publiek van verschillende generaties, want het aanbod omvat ook een zorgdienst, een kinderopvang, een polykliniek.
De eigenaars kunnen beschikken over diensten à la carte: een restaurant dat ook traiteur is, handelszaken in de directe omgeving die ook aan huis leveren, een gedeelde moestuin, een zwembad… ‘Er is een grote vraag naar dit soort dienstverlening’, stelt Gaël Cruysmans vast. ‘Vaak verlaten de mensen hun huis precies omdat ze dat soort service missen.’
De services
Pascal Vandeput van zijn kant vindt het servicegedeelte minder belangrijk. Dat wil zeggen: uitgezonderd de dienstenresidenties die zich specifiek richten tot de senioren. Deze verkoper en consultant hield zich bezig met de commercialisering van Parc Hamoir. Dat ligt binnen een prachtige, 1,5 ha grote tuin in Ukkel (Brussel). Dit project werd ontwikkeld door Project². Het werd in 2011 opgestart en telde bij het begin 52 woningen van 110 tot 280 m². En sommige nog groter, want een aantal eigenaars beslisten om verschillende eenheden met elkaar te verbinden.
In de beginfase had de promotor heel wat diensten voorzien voor de bewoners, zoals een conciërge, die aanwezig zou zijn voor de ontvangst van pakjes, de opvang van de installateurs, reservaties voor restaurant, taxi of vliegtuigtickets, of voor de controle van wie het gebouw zou betreden. Er waren ook surveillanceronden voorzien. ‘Maar al bij de eerste vergadering van de mede-eigenaars werd het serviceaanbod overboord gekieperd’, aldus Pascal Vandeput. ‘De eigenaars wilden hun lasten niet verdubbeld zien voor een dienstverlening die ze ook elders kunnen vinden: zij zijn vertrouwd met restaurants en reisagentschappen en zij hebben ook soms een chauffeur… Vandaag is er wel degelijk een conciërge, maar die houdt zich bezig met de schoonmaak en kan ook, middels afspraak, een aantal diensten verlenen. ‘Het concept van de conciërge, zoals men dat in New York ziet, ligt niet in de Belgische mentaliteit’, aldus deze verkoper. ‘Het eerste wat de kandidaat-koper bekijkt, nog voor het EPB-certificaat, is de prijs van de lasten. De mensen zijn bereid om duur vastgoed te kopen omdat ze weten dat ze daar een meerwaarde op kunnen realiseren. Maar ze willen geen hoge lasten, want dat is een verliespost.’
Het veiligheidsaspect daarentegen werd behouden: traliewerk, camera’s, bewakingsrondes, identiteitscontrole… ‘De vraag naar dit soort diensten is inderdaad groot en ik denk dat dit alleen nog zal toenemen.’
Een goede investering?
Is investeren in een serviceresidentie een goed idee? Philippe Janssens, afgevaardigd bestuurder van het vastgoedconsultancybureau Stadim, loopt er niet warm voor. ‘Men kan een woning kopen omdat zij bevalt, men zin heeft om er later te gaan wonen, of men vrienden heeft die een appartement hebben gekocht, maar men mag dit niet zien als een rendabele investering.’ De expert schuift verscheidene argumenten naar voor, met de kwaliteit van de uitbating als belangrijkste. “Men kan een serviceresidentie een beetje vergelijken met een hotel: de waarde van een kamer hangt grotendeels af van de kwaliteit van de uitbating. Meer nog dan in een klassieke mede-eigendom dient bekeken hoe het gebouw wordt onderhouden’, stelt de expert, die nog een ander argument naar voor schuift. ‘In een luxueus gebouw worden de appartementen vaak casco verkocht, want de bewoners richten het bij voorkeur in naar hun eigen behoeften. Verhuren dan maar? En hoe weet men hoe de zaken ervoor staan wanneer men er zelf zijn intrek gaat nemen, pas over 20 jaar misschien? Bovendien: als een eigenaar verhuurt in afwachting om er zelf in te trekken en hij door omstandigheden sneller zin of behoefte krijgt – bijvoorbeeld omdat zijn partner overlijdt – hoe geraak je dan ‘rap-rap’ van die huurder af? Want die is beschermd.’
Wat Philippe Janssens betreft, kiest de 50-jarige die in vastgoed wil investeren beter voor beleggingsfondsen. ‘Sommige hiervan hebben rusthuizen en serviceresidenties in portefeuille. En als men kinderen heeft, is het wellicht aangewezen om een niet al te groot patrimonium te immobiliseren, want men weet nooit wat de dag van morgen brengt…’