Twee fazen
Laten we beginnen bij het begin. Eerste faze. Een promotor bouwt een toeristisch complex. Meestal aan de kust of in de bergen. Zijn doel: verkopen, natuurlijk. Maar dat gaat niet altijd zo vlot als gepland. Per definitie betekenen kust en bergen dat het appartement niet altijd bezet zal zijn. De klant haalt zijn neus op: “Het is wel goed, maar het is duur. En ver. Ik heb het niet het hele jaar door nodig. En als ik een huurder moet vinden voor de maanden dat ik niet in mijn appartement ben, hoe gaat dat dan?” De oplossing zit eigenlijk in de betekenis: in de plaats van de appartementen die hij heeft laten bouwen in Chamonix of Marbella te verkopen, verdeelt hij het jaar in verschillende gebruiksperiodes waarvoor hij dan de rechten commercialiseert.
Laten we het voorbeeld nemen van Piet Pieters. Hij is geïnteresseerd in een weekje Chamonix eind februari en twee weken Marbella in de maand juli. De rest zegt hem niets. De heer Jan Jansen gaat liever naar Chamonix in de zomer en naar Marbella in de winter. Als de bouwpromotor veel Pietersen en Jansens vindt, zullen er wellicht geïnteresseerden zijn voor heel wat, misschien zelfs voor alle gebruiksrechten.
Perfect? In principe wel, ja.
Tweede faze. De conjunctuur kan veranderen, het leven en de smaken van het publiek ook. Marbella in juli? Dat is toch zeer warm… Chamonix in februari? Oké, maar elk jaar ? Pfff. Het was een Amerikaans koppel dat de idee opvatte om alle Pietersen en Jansens in een ruilbeurs te droppen, ze zouden er sowieso wel uit geraken en tot een verstandhouding komen, niet? Ja, in principe wel. Maar in de realiteit blijkt dat toch niet zo evident.
Verantwoorde preventie
Voilà, tot zover de context. En ikzelf in dat alles ? Eigenlijk ben ik een beetje argwanend want het imago van time-sharing is niet echt top: de tegenspoed van Rik… Vervolgens ga ik vergelijken. Zowel aan zee als in de bergen zijn er momenteel promotoren die me appartementen in volle eigendom aanbieden waarvoor zij zelf de verhuur op zich nemen in de periodes die me niet interesseren. En ik kan die periodes veranderen. Tot slot bekijk ik ook mijn contract: als “timeshare”, ben ik noch eigenaar, noch huurder, maar iets tussen de twee. En doorgaans voor een periode van twintig jaar.
Ik word achterdochtig, vergelijk en bestudeer mijn contract. Tot zover de trilogie van de verantwoorde preventie. Wat niet meteen betekent dat time-sharing moet verworpen worden. We kunnen niet loochenen dat het idee, economisch gezien, perfect is. We kunnen zelfs stellen dat het efficiënt is. Maar helaas, time-sharing vertrekt van het principe dat alle kandidaat bewoners niet alleen verschillend maar ook complementair zijn. Dat meneer Pieters niet geïnteresseerd is in dezelfde periode als meneer Jansen en dat Jansen en Pieters bereid zullen zijn om hun vakantieperiodes te ruilen van zodra de eerste met pensioen gaat en de andere de fakkel doorgeeft aan zijn kinderen. Maar dat is uiteraard niet zeker.
Dit gezegd, hebben de professionals van het time-sharen hun paradepaardje gevonden: alle periodes en alle bestemmingen zijn een aantal punten waard, wat de wisseling ten goede komt.
Europese richtlijn
Op juridisch vlak ligt alles veel stabieler dan vroeger. Het is aan de liefhebber van time-sharing om de juiste kaarten te spelen. Daartoe beschikt hij over twee troeven van formaat: een Europese richtlijn (richtlijn 2008/122 “met betrekking tot bepaalde aspecten van overeenkomsten betreffende gebruik in deeltijd, vakantieproducten van lange duur, doorverkoop en uitwisseling”) en een Belgische wet (van 28 augustus 2011) die die richtlijn omzet in Belgisch recht. Dat is alvast positief.
Minder fijn is dat bepaalde verkoopmethodes bijzonder agressief blijken – men heeft het zelfs over “hard selling” – en hier en daar nog worden toegepast (laat u nooit beetnemen door de belofte dat u een verblijf van een week zult winnen wanneer u onmiddellijk tekent!). Bovendien blijken de voorgelegde contracten niet altijd van een voorbeeldige helderheid (u moet deze documenten absoluut laten nalezen door een notaris of een advocaat alvorens te tekenen).
Besluit
- De titularis van een time-sharing die “timeshare” wordt genoemd, is noch eigenaar, noch huurder. Hij is iets tussen de twee, niets meer dan houder van het gebruiksrecht. Een recht dat veelal beperkt is tot twintig jaar;
- Dat recht is doorgaans inwisselbaar. Maar vijftien dagen aan zee in het laagseizoen geeft niet automatisch recht op een week Chamonix in februari. Men moet zich bewust zijn van de waarde van wat men koopt. In die zin heeft het puntensysteem wel de verdienste van duidelijkheid;
- De twee grote handicaps van time-sharing zijn de zwakke liquiditeit (= mogelijkheid om te verkopen vooraleer de termijn verlopen is, indien nodig of wanneer men iets anders wenst) en het feit dat veel van die contracten over onroerende goederen in het buitenland gaan (niet gemakkelijk bij problemen);
- Ter info: Organisatie van de timesharesector in Europa (OTE). OTE, Defacqzstraat 78-80, 1060 Brussel, tel: 02/533.30.69, fax:02/533.30.61, e-mail: info@ote-info.com, www.ote-info.com.