Vous avez jeté votre dévolu sur un lieu de vacances idyllique tel qu’un mas en Provence, un appartement en Espagne ou un chalet en Suisse… Prix en baisse, taux de financement bas, climat avantageux sont autant de raisons pouvant vous inciter à vous tourner vers l’acquisition d’une résidence secondaire à l’étranger. Il vous faudra néanmoins tenir compte des aspects fiscaux, parfois négligés, qui en découlent.
Par Valérie-Anne de Brauwere
L’acquisition de votre résidence secondaire sera soumise aux droits d’enregistrement (également appelés droits de mutation à titre onéreux) dont les taux peuvent fortement varier selon les pays, mais également parfois selon les régions, telles que les Cantons (en Suisse) ou les Provinces (en Espagne). Mais peu de pays sont aussi chers que la Belgique en droits d’enregistrement. Ainsi, la France est aux alentours de 5,09 % (à la place des 10 % en Flandre et 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie). Ce taux est de 10 % en Italie et varie de 6 à 10 % en Espagne.
S’il s’agit d’une nouvelle construction, l’acquisition de votre résidence secondaire sera soumise à la TVA. Dans ces pays, les honoraires notariaux et frais et taxes divers peuvent par contre s’avérer plus élevés qu’en Belgique.
En vitesse de croisière
Renseignez-vous sur les taxes à payer localement pour votre seconde résidence : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe sur les secondes résidences, taxe sur les ordures, etc. Les États sont souvent imaginatifs pour taxer les secondes résidences. Vous devrez en tenir compte dans votre budget annuel.Par ailleurs, ne croyez pas que le paiement de taxes dans le pays où se situe votre seconde résidence implique que vous n’ayez aucune obligation déclarative en Belgique.
Vous devez mentionner dans votre déclaration fiscale annuelle les loyers que vous percevez. Même si vous ne louez pas votre seconde résidence, vous devez mentionner sa « valeur locative », qui correspond aux loyers que vous pourriez en obtenir si vous la mettiez en location. L’administration admet généralement qu’on prenne comme base la valeur locative en France à diminuer de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
Ces loyers ou cette valeur locative ne sont pas imposables en Belgique, mais interviennent dans le « calcul de progressivité » de votre impôt. Il s’ensuit que vos revenus du travail ou votre pension seront taxés à un taux moyen plus élevé.
La Cour de Justice européenne vient cependant de condamner le régime d’imposition belge des revenus immobiliers étrangers. En matière d’immeubles non loués, le droit belge prévoit une règle différente de détermination du revenu imposable selon que l’immeuble est situé en Belgique ou à l’étranger : dans le premier cas, le revenu est déterminé sur base du revenu cadastral, tandis que dans le second cas, il est égal à la « valeur locative » du bien, qui est généralement supérieure au revenu cadastral. Ces règles aboutissent généralement à ce qu’un résident belge voit ses biens immobiliers étrangers, qui ne sont pas donnés en location, taxés sur une base supérieure aux mêmes biens situés en Belgique. La Belgique devra dès lors adapter sa législation sur ce point.
Vendre un jour, peut-être ?
Voussouhaitez certainement, aujourd’hui, conserver cette seconde résidence sur du long terme. Mais peut-être un jour changerez-vous d’avis, parce que vous voudrez acquérir une autre seconde résidence, ailleurs, moins loin, plus au soleil…
En Belgique, les plus-values immobilières ne sont, en règle, pas imposables. Mais la plupart des pays prévoient une imposition des plus-values immobilières. Ainsi, la France impose au taux de 19 % les plus-values immobilières, avec un « amortissement » sur 30 ans. Ce n’est ainsi qu’après 30 ans de détention que vous ne paierez plus d’impôt sur votre plus-value. En Italie, les plus-values sur immeubles sont imposables, si l’immeuble est revendu dans les cinq ans de son acquisition. La plus-value est alors imposée au titre de revenu divers. En Espagne, la plus-value est en règle imposée au taux de 21 %.
Dans certains cas, vous pouvez déduire du montant de la plus-value les travaux effectués. Donc n’oubliez pas de conserver vos factures.
En conclusion, n’hésitez pas à fondre sur votre coup de cœur de l’été, à profiter du soleil méridional, à espérer une plus-value en cas de revente de votre seconde résidence… mais faites-le en toute intelligence, en connaissant au préalable les règles fiscales du jeu.