Le marché immobilier joue la stabilité

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Le nombre de transactions est en légère hausse en 2014 et les prix restent dans l’ensemble identiques à ceux de 2013. Mais les villas souffrent.

Par Solange Berger

Ceux qui attendaient une chute des prix ou un boom de l’immobilier ces dernières années en Belgique doivent être déçus. Ni l’un ni l’autre n’a eu lieu. Le marché belge se caractérise par une belle stabilité. Dans l’ensemble, offre et demande s’équilibrent. Même s’il existe des disparités suivant les types de biens et les régions.

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Pour l’ensemble de l’année 2014, la hausse du nombre de transactions est de 5 %, selon les chiffres des notaires. Mais avec de grandes différences régionales : la Flandre connaît une progression de l’activité immobilière de 7,6 %, la Wallonie de 3,9 % mais Bruxelles une chute de 7,8 %. Notons cependant que 2014 s’était clôturé sur une activité en forte hausse sur le marché immobilier belge. En octobre 2014, le nombre de transactions avait progressé de 25,2 % par rapport à octobre 2013. En novembre, la hausse était de 21,9 %. L’explication avancée par les notaires : les nouvelles mesures fiscales d’application dès 2015. En Flandre surtout, qui a vu la disparition du « woonbonus ». « Les candidats acquéreurs ont accéléré leurs démarches pour en profiter », constatent les notaires, qui voient dans les taux hypothécaires attractifs une des raisons du maintien de l’activité immobilière en Belgique.

Loin de ces records de 2014, l’activité a cependant gardé le cap en ce début 2015, avec des progressions de 15,9 % en Wallonie, 3,2 % en Flandre, mais une baisse des transactions de 3,2 % dans la capitale.

A BRUXELLES

« Il y a un bel équilibre entre l’offre et la demande sur Bruxelles, une capitale qui attire toujours avec des prix raisonnables », ont néanmoins souligné les notaires bruxellois lors de la présentation des chiffres 2014. Même s’ils ont enregistré une légère baisse de l’activité. Leur explication : le fait que, depuis le 1er août 2014, les renseignements d’urbanisme doivent être obtenus pour la signature du compromis de vente. « Et cela prend du temps pour les obtenir », précisent les notaires.

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Côté prix, celui des maisons (villas incluses) enregistre une légère hausse en 2014 par rapport à 2013, avec un prix médian de 360.000 euros. Avec de grandes différences selon les communes. La plus chère étant Uccle (516.000 euros) et la moins chère Molenbeek (247.500 euros). Le prix des appartements est lui légèrement à la baisse en 2014 par rapport à 2013, avec un prix médian de 185.000 euros. A nouveau, une commune n’est pas l’autre : s’il faut compter 270.000 euros sur Woluwe-Saint-Pierre, 142.000 suffisent à Ganshoren. Le prix des terrains reste élevé dans la capitale : 506 euros le m².

TENDANCES DE FOND

« Certaines communes ont la cote depuis plusieurs années, mais on constate tout de même une évolution : on voit que progressivement, depuis 2-3 ans, le centre-ville est occupé à monter. Et ce ne sont pas seulement des quartiers comme le Sablon qui ont la cote », précise Eric Verlinden, administrateur-délégué du réseau d’agences Trevi. « Ce n’est pas dû à la rénovation d’un quartier en particulier. C’est un phénomène global, qui se développera sans doute avec le piétonnier, pourtant décrié. »

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Si les prix sont relativement stables dans la capitale, Eric Terlinden souligne une tendance de fond : la demande pour les petits logements, qui s’accompagne d’une hausse des prix. « On n’en produit pas assez, or ce type de bien est recherché », explique le patron de Trevi qui note encore une demande nouvelle pour des biens qui étaient délaissés il y cinq ans encore : les appartements et les bel-étage des années 60-70. « Le regard sur l’architecture a changé. Ce phénomène se remarque surtout à Bruxelles où le marché des appartements est plus important. Les villas années 60-70, qu’on retrouve surtout en-dehors de la capitale, n’ont pas la même cote. Ces maisons ne sont pas bien isolées – fait qui porte moins à conséquences dans le cas d’un appartement – et ont été bâties sur de grandes parcelles, ce dont les gens ne veulent plus aujourd’hui. »

DU CÔTÉ WALLON

Ce manque d’intérêt pour les villas est assez généralisé : leur prix a baissé de 7,4 % entre 2013 et 2014 pour l’ensemble de la Belgique. Une tendance déjà observée en 2013. A Liège, la baisse est même de 12,1 %. Dans le Tournaisis, elle atteint les 15,8 %. Le Brabant wallon est concerné aussi (-8,3 %).

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Alors qu’elle avait connu une hausse continue de prix depuis 15 ans, la jeune province marque le pas en 2014. Le nombre de transactions stagne, et les prix baissent légèrement. « Il était inévitable de devoir observer un temps d’arrêt », estiment les notaires de la province. « Les revenus des candidats-acquéreurs ne peuvent suivre sans fin cette progression ». Pour une maison, il faut compter désormais un prix moyen de 290.775 euros ; pour un appartement 202.513 euros. Avec de grandes différences d’une commune à l’autre. Ainsi pour une maison, il faut compter 485.425 euros à Lasne et 187.907 euros à Hélécine.

A l’image du pays, l’immobilier est stable à Liège. Le prix moyen des appartements progresse cependant de 2,5 % à 141.815 euros. « Cela s’explique notamment par l’attrait de ce segment immobilier pour les investisseurs », avancent les notaires liégeois.

DU CÔTÉ DE LA FLANDRE

Si l’on regarde de l’autre côté de la frontière linguistique, on constate que les prix des maisons sont à la hausse de 3 % pour 2014. « Une maison en Flandre est assez chère », note Bart Van Opstal, porte-parole de la maison des notaires. « Surtout quand on compare avec la Wallonie ». En Flandre, selon les derniers chiffres des notaires, il fallait compter, en moyenne, pour une maison, 254.212 euros (172.980 euros en Wallonie). « Mais les prix des villas sont à la baisse. La demande pour ce type de bien a diminué. A la Côte, mais aussi dans le reste de la Flandre. »

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Les prix des appartements sont aussi à la baisse. « Les années précédentes, les prix des appartements avaient fortement augmenté. Cette baisse est une correction », estime le notaire Bart Van Opstal, qui constate de grandes différences entre les régions et villes. « Anvers est une ville chère. Comme Louvain ou Bruges. Dans le Limbourg, les prix sont plus abordables. La Côte constitue un marché un peu à part.

Mais même sur la Côte, il existe de grandes différences entre les communes. La tendance est à la baisse des prix des maisons (-6,7 %) et des appartements également : -1 % et même de -6,1 % sur la digue entre 2013 et 2014. Les prix ont cependant augmenté dans des communes comme Coxyde, Le Coq ou Knokke. « La chute la plus importante est à mettre à l’actif de Zeebruges où le prix des appartements sur la digue a baissé de 17,2 % », soulignent les notaires dans leur dernier bilan, et qui précisent : « Un appartement sur la digue est 21,7 % plus cher que la moyenne des appartements dans l’ensemble des communes côtières. »



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