Inutile d’avoir l’âge de Jeanne Calment pour penser au viager, cette pratique auréolée de clichés. À la cinquantaine bien sonnée, l’avenir peut inquiéter. Et peut-être plus encore aujourd’hui. Avec l’inflation galopante, des factures élevées et la promesse de pensions bien trop faibles, penser au viager peut être une bonne option. Une source de revenus complémentaires bienvenue pour un propriétaire (isolé), afin de lui assurer un train de vie correct quand sera venu le moment de se retirer de la vie active.
Le viager, comment cela fonctionne-t-il ?
Lors d’une vente en viager, le vendeur (ou crédirentier) accepte la vente de son bien en nue-propriété à un acheteur, le débirentier. Et c’est là que les choses diffèrent d’une vente ‘normale’. Le vendeur conserve généralement l’usufruit de sa maison ou de son appartement jusqu’à son décès. Ce que l’on nomme le viager habité. L’autre forme de viager classique, dit ‘libre’, permet au débirentier de jouir immédiatement du bien acheté. Généralement conclu sur une tête, le viager reste possible pour un couple. Une possibilité qui permet au conjoint survivant de rester dans le domicile.
Ce type de vente immobilière est caractérisée par le principe d’aléa. La vente et le prix définitif de celle-ci dépendent « d’un facteur incertain, à savoir la durée de vie du vendeur ».
Un bouquet et une rente
Concrètement, comment se déroule une vente ? Lors du passage chez son notaire, le crédirentier reçoit un bouquet, comme premier versement, puis une rente mensuelle versée durant la durée du viager. Le bouquet constitue la part que le débirentier va verser au crédirentier à la signature de l’acte. Une somme qui équivaut généralement à 10% de la valeur vénale du bien pour un viager occupé mais entre 15 et 20% pour un viager libre. Pour le crédirentier qui joue la montre et désire avoir une rente mensuelle plus élevée, le montant du bouquet peut être diminué. Il peut aussi être relevé à la demande du vendeur. Mais attention à garder un équilibre entre bouquet et rente pour éviter d’éventuels soucis avec le fisc. Notamment si la rente est trop faible. La rente n’est pas imposée mais indexée selon l’indice santé. Et calculée selon certains facteurs : la valeur du bien, les taux d’intérêt, le montant du bouquet, l’âge du crédirentier, la durée et le choix du viager libre ou occupé. « À prévoir aussi lors de la vente : la question d’un éventuel départ imprévu du crédirentier. Par exemple, si après un certain temps sa santé l’empêche de vivre seul dans sa maison. Lors de la vente chez le notaire, une clause peut alors être ajoutée signifiant que les deux parties sont d’accord sur un rachat de l’usufruit en cas de départ du crédirentier », explique Pascal Brauwens, expert immobilier.
À qui s’adresse le viager ?
Ce type de vente immobilière est séduisant par ses multiples avantages, mais réservé à un certain profil. Le crédirentier doit naturellement être propriétaire de son bien, mais aussi avoir l’âge idéal. Un quinquagénaire ne peut espérer conclure un viager. Aucun acheteur ne serait assez fou pour prendre le risque. La pratique s’adresse essentiellement aux personnes de 70 ans et plus. Quant à l’acheteur, il doit posséder un profil d’investisseur sur le long terme. Sauf à pouvoir profiter du bien immédiatement par la signature d’un viager libre.
De multiples avantages
Le viager est intéressant pour ses nombreux avantages. Le vendeur bénéficie d’une rente mensuelle qui permet de compléter sa pension. Le choix d’un viager occupé lui permet de rester dans sa maison et d’éviter le choc d’un déménagement à un âge avancé. Autre élément avantageux, et non des moindres : comme le crédirentier a cédé la propriété de son bien, les gros travaux d’entretien seront à charge du débirentier.
Une question peut susciter la peur auprès d’éventuels vendeurs : que se passera-t-il si le débirentier cesse le paiement des rentes ? « Qu’ils se rassurent, la loi est de leur côté. En cas de non-paiement (durant deux mois) de la rente, en raison notamment d’une insolvabilité, le vendeur bénéficie de protections. Il dispose d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, mais en plus il a la possibilité de faire annuler la vente, et, accessoirement, de conserver les rentes déjà payées », explique Pascal Brauwens. Enfin, il reste un « avantage » pour le crédirentier à rappeler. En cas de conflit avec ses enfants, il peut très bien retirer ce bien de la succession. Une façon, parfaitement légale, de déshériter quelqu’un. Oui mais à la condition de consommer tout le capital (soit le bouquet et les rentes). Petite astuce méconnue, procéder à une vente par viager permet aussi de favoriser un ami ou un héritier éloigné. À condition de respecter les règles (bouquet et rente effectivement payés et une valeur du bien correcte), le bénéficiaire ne paiera que les droits d’enregistrement (10% en Flandre, 12,5% à Bruxelles et en Wallonie) au lieu des importants droits de successions à régler (80% en Wallonie et à Bruxelles, 55% en Flandre).
Quant au débirentier, il peut acquérir plus facilement un bien de qualité sans devoir apporter la totalité du montant de la vente. Il a aussi l’assurance que le bien sera occupé en bon père de famille.
Quelques inconvénients à préciser
Si le viager ouvre de belles perspectives d’avenir au crédirentier, il n’en reste pas moins que ce type de vente n’est pas dépourvu d’inconvénients. Et ne constitue donc pas une solution universelle. Et plus encore quand il y a une descendance. Celle-ci aura peut-être l’envie de garder le bien et pas de le voir retiré de la succession.
« Autre désavantage du viager ? Quand la durée de la rente ne correspond pas à la réalité. Si un septuagénaire a opté pour une rente sur 15 ans et que sa santé reste excellente au terme de cette période, le paiement de la rente cessera. Avec d’éventuels soucis financiers à la clé. Mais l’usufruit se poursuivra. Il convient donc de bien préparer un viager avec l’aide d’un professionnel », conclut Pascal Brauwens.
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