Het aantal vastgoedtransacties steeg licht in 2014 en de prijzen lagen in het verlengde van die van 2013. Maar de villa’s hebben het moeilijk.
Door Solange Berger
Wie de voorbije jaren in België op een prijsdaling of -stijging van de vastgoedmarkt rekende, kwam bedrogen uit. Want alles bleef wat het was. De Belgische markt onderscheidt zich door zijn stabiel karakter. Over het algemeen zijn vraag en aanbod in evenwicht. Ook al zijn er verschillen al naargelang het type vastgoed en de gewesten.
Volgens de notariële statistieken steeg het aantal transacties in 2014 met 5 %. Er zijn evenwel belangrijke regionale verschillen. In Vlaanderen stegen de vastgoedactiviteiten met 7,6 % en in Wallonië bedroeg dat cijfer 3,9 %. In Brussel daarentegen werd een daling met 7,8 % genoteerd. Niet onbelangrijk is dat zich in de slotmaanden van 2014 een duidelijke stijging van de Belgische vastgoedmarkt ontwikkelde. Zo steeg het aantal transacties in oktober met 25,2 % ten opzichte van oktober 2013. In november bedroeg de stijging 21,9 %. Verklaring volgens de notarissen: de nieuwe fiscale maatregelen die vanaf 2015 van toepassing zijn. Die liet zich vooral in Vlaanderen voelen waar de “woonbonus” werd afgeschaft. “De kandidaat-kopers deden er alles aan om hun dossier zo snel mogelijk rond te krijgen”, zeggen de notarissen, die de aantrekkelijke hypothecaire tarieven naar voor schuiven als een van de redenen waarom de vastgoedactiviteiten in ons land stabiel blijven.
Hoewel de records van 2014 niet benaderd werden, bleef deze activiteit ook sterk in het begin van 2015, met een stijging van 15,9 % in Wallonië en 3,2 % in Vlaanderen. In Brussel daalde het aantal transacties met 3,2 %.
IN BRUSSEL
“Voor gans Brussel geldt een mooi evenwicht tussen vraag een aanbod. De hoofdstad blijft aantrekkelijk en de prijzen zijn redelijk”, aldus de Brusselse notarissen bij de bekendmaking van de cijfers van 2014. Ook al noteerden ze een lichte daling van de activiteiten. Hun verklaring: sinds 1 augustus 2014 zijn in Brussel de stedenbouwkundige inlichtingen al verplicht bij de verkoopovereenkomst. “En dat kost tijd”, zeggen de notarissen.
Qua prijs noteren we in 2014 voor de huizen (inclusief villa’s) een lichte stijging in vergelijking met 2013, met een gemiddelde verkoopprijs van 360.000 euro. Er zijn grote verschillen tussen de gemeentes. De duurste is Ukkel (516.000 euro), de goedkoopste Molenbeek (247.500 euro). De prijs van de appartementen daalt dan weer lichtjes in vergelijking met 2013, met een gemiddelde van 185.000 euro. Ook hier is de ene gemeente de andere niet: zo is Sint-Pieters-Woluwe goed voor 270.000 euro, Ganshoren voor 142.000 euro. De grondprijs blijft duur in de hoofdstad: 506 euro/m².
ONDERLIGGENDE TRENDS
“Hoewel sommige gemeenten al jaren bovenaan staan, noteren we niettemin een evolutie: zo merk je dat het stadscentrum nu al 2-3 jaar in de lift zit. En dat geldt niet enkel voor wijken zoals de Zavel”, analyseert Eric Verlinden, CEO van TREVI Group. “Dit is niet te wijten aan de renovatie van een bepaalde wijk. Het is een globaal fenomeen dat zich wellicht samen zal ontwikkelen met het aantal voetgangerszones, hoewel die aan kritiek onderhevig zijn.”
Hoewel de prijzen in de hoofdstad relatief stabiel zijn, onderstreept Eric Verlinden een onderliggende trend: de vraag naar kleine woningen, die gepaard gaat met een prijsstijging. “Er worden onvoldoende kleine woningen gebouwd terwijl er net grote vraag is naar dit type vastgoed”, aldus de CEO van TREVI, die aanstipt dat er een nieuwe vraag groeit naar het vastgoed dat tot vijf jaar geleden minder populair was: de appartementen en de bel-etages uit de jaren zestig en zeventig. “De visie op de architectuur is geëvolueerd. Dat fenomeen zien we vooral in Brussel waar er een grote markt is voor appartementen. Villa’s uit de jaren zestig-zeventig, die we vooral buiten de hoofdstad aantreffen, zijn minder in trek. Die huizen zijn minder goed geïsoleerd – wat minder consequenties heeft in het geval van een appartement – en werden op grote percelen gebouwd. Dat willen de mensen vandaag niet meer.”
IN WALLONIE
Het gebrek aan interesse voor villa’s is vrij algemeen: hun prijs daalde tussen 2014 en 2013 met 7,4 % en dat voor gans België. Een trend die zich reeds in 2013 manifesteerde. In Luik bedraagt de daling zelfs 12,1 %. In de omgeving van Doornik haalt zij 15,8 %. Ook Waals-Brabant voelt de daling (8,3 %).
Nadat de prijzen de voorbije 15 jaar continu waren gestegen, viel die beweging in 2014 plots stil. Het aantal transacties stagneert, de prijzen dalen lichtjes. “Het was onvermijdelijk dat er een rustmoment zou optreden”, stellen de notarissen uit de provincie. “De inkomsten van de kandidaat-kopers kunnen deze groei niet eindeloos volgen.” Voor een huis geldt momenteel een gemiddelde prijs van 290.775 euro; voor een appartement is dat 202.513 euro. Met ook hier grote verschillen van de ene gemeente tot de andere. Zo moet je in Lasne 485.425 euro rekenen en kost een huis in Hélécine gemiddeld 187.907 euro. Ook in Luik is het vastgoed vrij stabiel. Niettemin steeg de gemiddelde prijs voor een appartement er met 2,5 % naar 141.815 euro. “De verklaring schuilt onder meer in de aantrekkingskracht van dit vastgoedsegment voor investeerders”, klinkt het bij de Luikse notarissen.
IN VLAANDEREN
Als we naar onze kant van de taalgrens kijken, stellen we vast dat de woningprijzen voor 2014 met 3 % gestegen zijn. “Een huis in Vlaanderen is redelijk duur”, zegt Bart Van Opstal, woordvoerder van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. “Vooral als we dat vergelijken met Wallonië”. Volgens de laatste cijfers van de notarissen kostte een huis in Vlaanderen gemiddeld 254.212 euro (tegen 172.980 euro in Wallonië). “Maar de prijs van de villa’s zit in een dalende lijn. De vraag naar dat type vastgoed is duidelijk gezakt. Niet alleen aan de kust, maar ook in de rest van Vlaanderen.”
Over het algemeen zijn vraag en aanbod in evenwicht. ook al zijn er verschillen al naargelang het type vastgoed en de gewesten.
Ook de prijs van de appartementen vertoont een dalende lijn. “De voorbije jaren waren die prijzen fors gestegen. De daling is een correctie”, zegt notaris Bart Van Opstal die grote verschillen noteert tussen de gewesten en de steden. “Antwerpen is een dure stad. Zoals Leuven en Brugge. In Limburg zijn de huizen goedkoper. De kust blijft een markt op zich.”
Maar ook daar noteren we grote verschillen tussen de gemeenten. De trends vertonen een daling voor wat betreft de woningprijzen (-6,7 %) alsook de appartementen: -1 % en zelfs -6,1 % op de dijk tussen 2013 en 2014. In de gemeenten Koksijde, De Haan en Knokke zijn de prijzen evenwel gestegen. “De belangrijkste daling komt op het actief van Zeebrugge waar de prijzen van de appartementen op de dijk met 17,2 % zijn gedaald”, stellen de notarissen in hun laatste rapport. Met volgende precisie: “Een appartement op de dijk is 21,7 % duurder dan het gemiddelde van de appartementen in alle kustgemeenten samen.”