acheter un bien immobilier

Comment aider un enfant à acheter un bien immobilier ?

Avec des conditions d’emprunt plus contraignantes et des prix en hausse, acheter un bien immobilier est devenu très compliqué pour les jeunes. Mais des solutions existent pour les parents qui veulent leur donner un coup de pouce financier. Explications.

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Votre enfant a décidé de quitter le nid et de s’installer « chez lui » ? A priori, c’est plutôt une bonne nouvelle, mais aussi l’assurance d’emprunter une voie parsemée d’embûches… financières. Si, comme c’est le cas pour de nombreux parents quinquagénaires, votre propre logement est remboursé, vous pouvez lui apporter une aide pour acheter un bien immobilier. Petit tour d’horizon des possibilités les plus courantes.

Faire une donation par virement

Effectuer une donation par simple virement bancaire, sans communication, peut sembler la solution la plus facile pour aider un de vos enfants. Techniquement oui, mais gare aux conséquences si le parent donateur décède dans les trois ans. L’enfant bénéficiaire aurait alors des droits de succession à payer. Selon le cadre légal, cette donation est en effet considérée comme une avance octroyée sur l’héritage. Une donation appelée « en avancement d’hoirie » dans le jargon juridique et qui est imputée sur la part successorale du bénéficiaire au jour du décès du parent donateur. Ce risque peut être évité avec l’enregistrement de la donation. À noter que les droits de donation ne doivent pas forcément être payés par le bénéficiaire. Pour une donation mobilière (en ligne directe), les frais sont de 3,3 % en Wallonie et 3 % en Flandre ou à Bruxelles. Pour une donation immobilière (en ligne directe), les frais (identiques dans les trois régions) sont progressifs et varient de 3 à 27 % selon les montants donnés. Par exemple, pour un montant limité à 150 000 €, le taux sera de 3 %. Mais il passe à 9 % pour la tranche supérieure, de 150 000 à 250 000 €. De nombreux cas particuliers existent et nécessitent l’aide d’un notaire.

Se porter caution pour un prêt

Autre solution, se porter caution auprès d’une banque au profit d’un enfant. « Une option à laquelle vous devez bien réfléchir avant de vous engager. Pourrez-vous faire face à un imprévu qui vous demanderait de dégager des sommes importantes ? Ne risquez-vous pas de perdre vos revenus et donc de n’être plus à même de rembourser le prêt en cas de nécessité ? », interroge Alain Narmont, expert immobilier. Concrètement, l’acte peut s’effectuer directement sur les avoirs personnels ou via une hypothèque sur un bien immobilier. En cas de défaut de remboursement, ce bien hypothéqué (et lui seul) sera saisi. La caution sera généralement acceptée (ou pas !) après une enquête de solvabilité. Il existe aussi une variante mais destinée uniquement à ceux qui ne craignent pas les risques : la codébition solidaire. Un engagement qui vous obligera à rembourser le prêt à la place de votre enfant s’il ne peut plus le faire. Prudence donc.

Prêter de l’argent

Mis à part l’emprunt à rembourser, votre fils ou votre fille peut avoir besoin d’argent pour les frais annexes ou des travaux nécessaires à une rénovation. Plutôt qu’un prêt personnel souvent coûteux, les parents peuvent prêter tout ou partie de la somme nécessaire. « Même si les relations intergénérationnelles sont au beau fixe, il est recommandé de mettre l’accord par écrit, avec la somme prêtée, le montant des mensualités, la durée de remboursement et le taux d’intérêt éventuel. Pour éviter ainsi tout désaccord qui pourrait naître entre les parties. Un garde-fou pour l’enfant qui pourra justifier du remboursement régulier et pour les parents qui pourront prouver le prêt effectué », explique Alain Narmont. Et si l’enfant ne rembourse plus ? Ce risque, bien réel avec les aléas de la vie, peut être évité par la rédaction d’un acte notarié doté d’un titre exécutoire. De la sorte, à défaut de rembourser le prêt, l’enfant pourrait voir ses biens saisis. Tout ou en partie, selon les dettes.
Si vous comptez réclamer des intérêts à votre enfant, vous devrez payer un précompte immobilier de 30 % au fisc. Attention également, si vous décidez, un jour, que votre enfant ne vous est plus redevable, le solde sera considéré comme une donation.

Régler les factures des travaux

Encore une option souvent choisie et qui semble simple à mettre en œuvre. Mais elle doit suivre une procédure clairement définie. Pour éviter tout souci avec vos autres enfants et le fisc. Il ne s’agit pas ici d’un prêt mais d’une donation indirecte pour autant qu’il s’agisse d’une somme conséquente et non pas de simples achats de matériaux de rénovation ou de matériel.
Dans un pacte adjoint, rédigé après le paiement des factures, le parent confirmera qu’il s’agit d’une donation indirecte. Un document qui sera conservé avec la facture payée et copie du virement bancaire. Il n’y aura pas de droits de succession à régler pour le bénéficiaire pour autant que le parent reste en vie dans les trois ans qui suivent. L’avantage du pacte adjoint pour le parent réside dans l’assurance de savoir que les fonds déboursés seront bien consacrés au remboursement des travaux.

Quel apport prévoir pour un emprunt ?

Aujourd’hui, il n’est presque plus possible d’obtenir l’entièreté de la somme nécessaire pour acquérir un bien. Sauf en de rares exception, la banque réclamera un apport pour octroyer le prêt. Cet apport constitue la somme d’argent dont l’emprunteur dispose déjà au départ. Plus il sera important, plus il prouvera le potentiel de remboursement de l’emprunteur au banquier. Pratiquement, l’apport sera de minimum 10 % de la somme globale, pour atteindre idéalement les 30 % et rassurer ainsi le banquier. Une somme à bien évaluer pour éviter de vider les réserves.


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